RB88 - 深圳楼市的鲜明对比：高端房源被追逐，边缘房产却滞销

9月的70城房地产数据一经发布，深圳楼市的现状显露无遗：豪宅市场热火朝天，然而8万多套挂牌的房产却面临成交难题，普通购房者该如何应对这一情形？小林在南山区的房产中介行业摸爬滚打了八年，对深圳楼市的波动可说是见怪不怪。今年国庆节过后，他接待了两组截然不同的客户。第一组是一对从事科技行业的85后夫妻，在福田香蜜湖看中一套180平的大平层，挂牌价格为2300万元。看完后他们立刻就开始议价，最终以2280万元成交，当场支付了200万元的定金。第二组则是在龙岗看一套89平的三房，挂牌价格为280万元，较两年前的高点已经下跌了近40万元。小林为他们带看了三拨客人，却都仅仅是在询问价钱，始终没有出价。甚至有客户直言：“再等等吧，感觉价格还会跌。”小林在朋友圈中感慨道：“深圳楼市已经不再是同一个市场了。”此言绝不夸张，2026年的深圳楼市正在经历一场明显的分化：有的人在争抢核心区域的优质房源，而有的人却在边缘地区的房子面临滞销的窘境；核心区域的房东开始变得底气十足，而远郊的房东却依然在降价寻求出售。

那么，深圳楼市究竟发生了什么变化？购房者与卖房者正在如何互动？普通人又应如何看待这一局面？

首先，让我们从数据出发：是涨是跌？国家统计局于10月19日发布的9月份70城房价数据显示，深圳的新房价格环比上升了0.3%。在一线城市中，深圳的环比涨幅位居第一，在上海和广州均为0.2%的情况下，北京则小幅下降了0.2%。纵观同比数据，深圳新房价格下跌了1.0%，但跌幅较上月缩窄了0.4个百分点，显示出市场下行势头有所减缓。 RB88

对于二手房市场，9月一线城市的二手住宅环比上涨了0.2%，已实现七个月的环比上涨；深圳的二手房同样环比上涨了0.2%，但同比仍下跌了1.5%。自今年3月以来，深圳一、二手房的价格已连续七个月实现环比正增长。成交量则表现得更为直观：在4月29日的新政实施后，深圳的新房和二手房网签量同比大幅上涨；5月的一二手住宅网签总量首次突破万套，达到10077套；从8月起，价格相对较低的中小户型二手房交易活跃度上升；而在10月中旬，贝壳深圳合作门店的二手房签约量环比增长了11%，创下了近五个月的周度新高。

乍一看，这些数据似乎在显示市场向好，但单纯地通过数字来判断“房价要涨”，无疑是对市场理解的片面。

同样是在深圳，却呈现出截然不同的市场面貌。首先是核心区的优质房源呈现抢手趋势。位于南山、福田及宝安新安等地，4至6月的一、二手房成交量环比均上涨超过20%。7月份，深圳总价在1500万以上的二手豪宅签约量同比增长了11%，创造了近六个月的月度新高。5月份，深圳的二手房成交均价约为6.08万元/平方米，这一均价的回升主要源自于核心区高价房源成交比例的上升，并不是所有房产都在上涨。曾有媒体报道，深圳湾一处豪宅新盘推出77套单价5000万元的大平层，在开盘仅半小时内便售罄，三年来的盛况已属罕见。 RB88

那么，核心区为何会如此抢手？这要归因于几个政策的松绑：一方面，自4月29日起，针对福田、南山及宝安新安的政策放宽：深户家庭可以在这些区域购买第三套房，而非深户家庭在社保或个税满一年后可购第二套；持有有效深圳经济特区居住证的非深户家庭在这些区域可购买一套房，并不是全市范围都免除此限制。另一方面，公积金贷款额度也有所提升：个人可借70万元，家庭最高可借130万元；首套贷款上浮60%，在多子女等因素下条件叠加，家庭最高可达351万元。此外，自10月1日起，符条件的首套新发放商业房贷可享受年化1%的贴息优惠，但必须满足面积和总价的相关限制。拥有资金和改善需求的家庭纷纷出手，他们所追求的是核心区域的优质房源。

与之形成鲜明对比的是，远郊地区和中端房源的流动性相对疲软。截至2026年8月，深圳的二手房挂牌数量约为8.4万套，仍处于历史高位。在机构监测的数据中显示，8月份深圳二手住宅的成交均价约为57706元/平方米，挂牌均价为58387元/平方米，成交均价却依然呈现环比下行趋势。综合来看，总价在400万至800万的中端改善房的去化周期较长，成为市场中最为困难的销售区间。龙岗、坪山以及光明的部分片区面临库存压力。另外，流动性疲软意味着，虽然有人来询问价格，却迟迟没有人愿意出价；房东即便小幅降价，其他房东也会随之跟进；若商品挂在市场上半年仍未能成交，最终的选择往往是撤牌或降低售价。

奇怪的是，一些房东似乎并不急于出售他们的房产。第三方机构的数据显示，深圳的挂牌房源数量已较年内高点有所回落。曾经出于恐慌而急于挂牌的房东，如今目睹核心区域的回暖与政策的加码，态度渐渐变了：“既然市场已经稳定，那么再着急出售就没有必要。”这一现象将导致核心区域的房源供应减少，而在远郊的市场仍未完全传导过来。 RB88

究竟为什么会出现这样的市场分化？三股力量正在促动这一局面。首先，政策的导向从“限制”转向“支持”。涉及到核心区的定向放宽、提升公积金额度、首套房贷贴息政策的出现，以及存量房贷的协商调整，都表明支持刚需和改善型购房者，而并非向投机者倾斜。其次，购房者的心态也经历了变化，已经不再是“闭眼买”，而是开始选择性地考虑。刚需购房者更关注低总价、地铁临近和小户型；改善型购房者则在关注核心区、次新房以及物业的质量；高端买家则更倾向于海景房、大平层及顶级学区。令人担忧的是，在500万到800万这个价格区间的“夹心层”面临着困境，既无力购买核心区的优质房，又懊悔选择远郊的房源。最后，房东的心态则由“恐慌抛售”转变为“静观其变”。三月时挂牌冲高，主要是由于对市场继续下行的恐惧；而自五月起成交量回暖，市场预期稳定后，核心区域的房东开始缩小议价空间，远郊房东仍未完全调整过来。

对于普通购房者，他们又该如何应对这场市场变局呢？针对第一次购房的刚需者：事实是，当前政策确实较为友好，利率、公积金额度以及首套贴息政策都有利于购房者。但切记不要因政策利好而盲目冲动，月供应尽量控制在家庭收入的30%以内，一般建议不超过50%。符合150万元以下、120平方米以下才能享受到贴息的优惠，然而在深圳这样的市场中，选择余地实在不大，千万不要因为强行凑条件而购得一套不适合居住和出租的房子。优先考虑靠近地铁、建筑年限较新且具备良好出租潜力的房源，才能在市场的风云变幻中寻找到适合自己的家。